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世联行2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-03-30 21:47    来源媒体:同花顺

世联行(002285)(002285)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

(一)总体情况

公司最近几期经营业绩情况如下:

本报告期公司实现营业收入664,985.20万元,同比下降11.73%,归属于上市公司股东的净利润为8,194.23万元,同比下降80.29%,主要原因是:1)公司交易服务业务受政策调控和市场波动等因素影响,本报告期交易服务收入同比下降18.88%,影响当期利润;2)公司金融服务业务严控风险、主动控制规模,本报告期金融服务收入同比下降,影响当期利润。同时,本报告期公司资产运营业务和资产管理业务收入同比保持稳定增长;公寓管理业务前期暂时性的经营亏损程度呈现环比改善趋势,毛利率同比上升33.43个百分点。

本报告期公司经营活动产生的现金流量净额同比增长了62.73%,主要原因是:1)本报告期公司支付的各项税费比上年同期减少41,521.63万元;2)本报告期公司加强贷款回收,稳健放贷,产生现金流量净额比上年同期增加29,159.50万元。

(二)收入

1、主营业务收入按业务板块划分

公司业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务四大板块。交易服务板块包括代理销售业务、互联网+业务、顾问策划服务和经纪业务;交易后服务板块包括金融服务业务和装修服务业务;资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产运营、小样社区等业务;资产管理服务板块包括物业管理服务和资产投资服务。

(1)交易服务

交易服务业务主要是代理销售业务和互联网+业务,其收入在这一业务板块的占比达到近95%。

1)代理销售业务

注:代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。

受市场持续波动的影响,本报告期公司实现代理销售业务收入285,439.78万元,同比下降13.92%。

本报告期下半年的代理平均费率较前期下降了0.01个百分点,主要是渠道容量占比逐步升高,我们认为这是代理费率的正常波动。

公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,832亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约28.7亿元的代理费收入;其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3,283亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约24.0亿元的代理费收入;剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算代理费。

2)互联网+业务

公司互联网+业务主要是通过建立综合平台,整合营销渠道,收取团购服务费获取购房团购优惠等方式,向开发商、渠道、购房者所提供的服务。受各城市对房地产电商政策持续收紧的影响,本报告期公司互联网+业务实现收入120,982.62万元,同比下降28.01%;截至本报告期末,账面上尚有未结转的预收款金额9,596.66万元,这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。

3)顾问策划业务

本报告期公司顾问策划业务执行合约数同比减少84个,收入同比下降16.73%。

(2)交易后服务

1)金融服务业务

本报告期公司持续加强信贷业务审核与风控,提高信贷资产质量,主动控制信贷规模,稳健放贷;受业务调整的影响,金融服务收入同比下降37.77%。

2)装修服务业务

公司装修服务包括装饰设计、装饰施工、装饰产品等系列装修服务业务。本报告期公司装修服务业务实现收入26,672.75万元,同比增长8.15%。

(3)资产运营服务

资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产运营、小样社区等运营业务,目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、“小样社区”等服务品牌。

1)公寓管理业务

公寓管理业务以集中式公寓为主,以“世联红璞”为服务品牌,为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。截至本报告期末在线运营公寓超过3.3万间(含委托),本报告期实现收入61,549.62万元,同比增长51.77%。

2)工商资产运营业务

公司成功创立了“世联空间”办公品牌,打造了“1+3+5”的产品标准化体系,并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。截至本报告期末工商资产实际运营面积约56.05万平方米(含委托),本报告期实现收入28,252.88万元,同比增长45.40%。

(4)资产管理服务

1)物业管理服务

物业管理业务以工商物业及都市型产业园为服务标的,受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术,对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规模化的管理。

截至本报告期末,实际在管的全委托项目个数较上年同期减少了18个,主要是公司对收费率相对较低的项目进行业务调整,本报告期实现收入59,365.04万元,同比增长15.29%。

2)资产投资服务

资产投资业务主要给投资公司、私募基金等大宗物业投资项目提供投资管理服务。目前公司管理的大宗投资项目,主要集中在华东地区。

2、主营业务收入按地区分类

本报告期,华北区域因为物业管理和资产运营业务持续增长,营业收入同比增长0.53%;因持续受市场波动的影响,交易服务收入同比减少,致使华南区域、华东区域、华中及西南区域、山东区域营业收入同比分别下降13.28%、14.12%、11.10%和16.68%。二、核心竞争力分析

(一)企业文化

公司耕耘房地产服务行业廿六载,始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企业文化,同时以“建立资产与人的联接,不断扩大入口,丰富场景和服务,让更多的人享受真正的不动产服务”为使命,构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。一方面,世联行培养出一批自有的高管团队;另一方面,公司积极引进外部杰出行业精英,使其与公司的企业文化相互结合,并进行传承。从而形成了管理与文化相结合的优势。

(二)组织优势

公司自2010年开始变革组织结构,将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司,面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行,将地区公司变成了综合利润中心,以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性,从而有效提升公司运营效率。目前,公司已在全国拥有超200家子公司,基本覆盖全国所有核心城市,为公司业务实现从1到100的突破打下坚实的基础。

(三)专注与开放

公司专注房地产服务业廿六载,建立了良好的诚信和品牌,为公司开放平台和链接资源夯实了基础。公司不仅专注于传统业务场景的不断延伸,而且凭借着对行业发展的理解和客户需求的认知,持续叠加金融、装修、互联网+(电商)等服务,并在存量房地产服务的转型上获得良好进展,如:世联红璞的公寓管理、世联空间的办公服务、小样青年社区的运营管理、

社区管家、基础物业管理服务和世联养老等服务。同时,作为一个向行业所有同仁开放的平台和枢纽,世联行也积极链接外部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台,公司各业务协同发展,更好地服务客户。

(四)资本市场的助力

作为国内首家A股上市的房地产服务商,公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业,在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面,具有相对较多的优势,并且公司常年财务稳健,

资本结构稳定,资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展,公司的上市优势愈来愈明显,将持续地为公司的壮大和发展提供助力。三、公司未来发展的展望

(一)行业格局和政策分析

2019年,全球贸易纷争与大国博弈再度升级,全球经济继续呈现下行趋势,各国纷纷采取宽松的货币政策以稳经济。而在国内经济增速放缓、拉动经济的“三驾马车”动力不足的情况下,中国亦采取了宽松的货币政策与积极的财政政策。伴随商品房销售额屡创新高的背后是居民杠杆率的快速上升。根据央行披露数据,2018年末居民杠杆率为60.4%,同比提升11.4个百分点,已超过欧元区和日本。因此,即使在经济下行阶段且货币宽松的大环境下,中央政治局会议上仍提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,充分体现了“房住不炒”的政策定力和防止居民杠杆率过快上升的态度。但同时,全国各区域之间库存分化,也使得“因城施策”具备合理性。“全面落实因城施策”给与了地方政府在楼市调控方面具备较大的自主权,使得全年楼市调控政策呈现局部(热点城市)收紧,总体边际宽松的迹象。

与此同时,过往二十年城镇化率快速增长所带来的地产上行趋势使得全行业在加杠杆、扩规模的经营模式上保持了惯性。

仅从债券融资方面来看,2019年房企债券发行与到期规模分别为1.16万亿、0.71万亿元,双双创下新高,待偿的债券余额更是达到了3.6万亿,债务压力可见一斑。以往凭借高杠杆、高周转的模式需要经受考验,当“房住不炒”与“三稳”之下,市场热度回落、居民趋于理性,带来的是行业增速变缓、库存抬升。此外,随着偿债高峰的到来,针对房企融资的多数渠道却呈现

收紧,刚性债务偿付也将导致房企资金链趋紧,最终体现为房企之间的促销抢收战、竞争加剧、整合加速愈加激烈。

伴随着《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》、《粤港澳大湾区发展规划纲要》、《长江三角洲区域一体化发展规

划纲要》在2019年陆续出台,城市群与都市圈的发展建设被摆在更突出的位置;尤其在2019年召开的中央财经委员会第五次

会议上,习近平主席的讲话更像是直接定调了我国区域经济发展战略的重大调整。与过去均衡发展的思路相比已经转向,转向了以都市圈、城市群为核心的区域经济发展战略,而对于非都市圈城市的定位,则转向了“粮食安全、生态安全、边疆安全等”。

这意味着中央的政策、资源将向都市圈与城市群倾斜,对于全国不同城市、不同区域来说是重大变局。产业格局影响城市命运,人才格局决定产业兴衰。在4月份出台的《2019年新型城镇化建设重点任务》文件中,提出全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制:全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万-500万的大城市落户条件,完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策,这都将进一步加速人与产业向区域核心城市汇

集,极化现象继续。于是我们看到再度增加数十个城市加入抢人大战,降低落户门槛、给与购房补贴或租房补贴、人才购房

折扣等一系列纷繁的措施各显神通。

贸易纷争与大国博弈愈演愈烈之下,经济受到的影响在所难免。但居民杠杆率快速上升、企业部门杠杆率居高不下,在防范化解重大金融风险的要求之下,政府大概率会参考类似于美国与日本在2008年金融危机后所采取的措施——财政端加杠杆助力居民部门与企业部门降杠杆,而我国更侧重于防止居民杠杆过快上升。2020年是“十三五”与“全面建成小康社会”的收官之年,为了完成早先定下的“经济总量较2010年翻一番”的目标,预计全年的基建将加速,棚改新开工的规模大概率反弹。

同时,基建所带来的区域分化将继续加强,也将促进人与产业进一步地向都市圈、城市群汇聚。

从长期来看,当城镇化率80%、人均居住面积40㎡/人、15亿人总人口,2%的年折旧率来看,仅每年折旧部分所释放的新建住宅需求就接近10亿㎡/年,这意味着房地产在长期仍是十万亿级数的巨型产业。且作为关联上下游数十个产业的房地产业,在很长一段时间都将是中国经济的压舱石。

(二)公司发展战略

2020年的房地产市场趋向稳定,但呈现出边际向下的趋势,公司将依托综合型业务,坚持轻资产模式运营,提升能力,应对市场的变化。同时,公司将坚持贯彻实施以“服务、入口、开放、平台”为核心的祥云战略,将业务融入到“入口、场景、服务”的发展战略体系。公司以交易服务和资产运营服务为入口,丰富场景和服务,提升“资管+交易+金融”平台的综合能力,为客户提供综合型解决方案。目前已推出包括代理服务、房地产电商服务、以“房”为场景的金融服务、装修服务、资产运营服务和物业管理服务。

面对2019年的市场转变,公司坚持“回归根本、为客户创造价值”的理念,为2020年提高效率、能力共享和赋能地区的目标做出全局部署。

(1)大交易服务板块,代理服务业务将持续深耕都市圈,以组织下沉优势渗透三四线城市市场,扩大入口服务。互联网+业务将持续加宽合作入口,强化自有渠道建设,积极服务C端客户。

(2)交易后服务板块,金融服务业务将主动控制业务规模,严格把控业务风险,聚焦公司交易服务场景,为经纪人提供金融服务。装修服务业务将依托场景入口优势,积极复制成功的业务模式,并向全国拓展。

(3)资产运营服务板块,公司逐步提升现阶段已有资产的服务规模,持续增强运营效益,不断优化和细化运营系统,同时降低企业杠杆,减少重资产投入,坚持轻资产运营模式,依托资产运营中心对“公寓、空间、商业”进行统一管理。

(4)资产管理服务板块,物业管理服务业务积极落实“服务+科技”的理念,针对物业管理行业内的人员和能源的两个痛

点,设计城市物管运营平台。同时,聚焦于商办物业,以工商物业及都市型产业园为服务标的,对已经投入使用的各类物业

实施企业化、社会化、经营化、规模化的管理。

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