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深圳楼市成全国热点?世联行董事长:深圳不是炒房示范区

时间:20-05-01 18:52    来源:金融界

“我现在反而有一种担心,就是有些城市的成交量和价格会迅速萎缩和下跌,这反而是最大的麻烦。”

资深房地产专家世联行(002285)创始人、董事长陈劲松参加证券时报・e公司财经明星会时表示,因为城市化率还在提高,房地产行业还会成为经济增长的压舱石,疫情后世联行要做线上线下联动,开放合作聚焦主要城市行业,未来在世联资管要走轻资产模式。在提到深圳房价问题时,他认为住宅供应量太少,政府救助资金进入楼市可能性不大,而且让中介背了黑锅。

他认为,疫情之后房地产行业还会是中国经济的压舱石,主要原因是中国城市化率还不到60%,要达到70%的城市化率,还有很大空间可挖;而城市化率提高,与住宅密不可分。

2008年后,深圳房价迅速上涨,这次深圳部分区域也有所上涨,陈劲松认为,这次房价走势不会复制2008年,主要是因为与12年前相比,中国城市化率已经提高很多,而且最近十年房价也涨幅巨大,老百姓买房门槛越来越高,有房子和没房的分成两个阶级。疫情过后,多数区域房价没动,只有很少城市房价在上涨。“我现在反而有一种担心,就是有些城市的成交量和价格会迅速萎缩和下跌,这反而是最大的麻烦。”陈劲松表示,主要是因为中国家庭最主要的资产财富都在房子上,中国的企业债务,政府债务多基于房子,银行贷款也是基于房产抵押,所以说稳定是未来一段时期内最重要的问题。

疫情后,行业趋势有所变化,世联行采取了线上线下联动,聚焦主要城市、开放拥抱合作等方法应对,“希望2020年危机同时也是世联行的一个机会”。

世联行业务为To B,20多年来一直在努力掘物业价值,在这方面具有优势。世联行频繁提到联动,就是要将其优势和经纪人的流量做嫁接,去年10月份,58同城上的经纪人和世联行案场的合作开始越来越顺利。世联行和经纪人之间是完全开放合作关系,市场上所有经纪人都可以一起服务,世联行要打造一个开放的生态,希望信息传播越广越好。陈劲松认为垄断不不利于行业发展,也不利于渠道费用正常化。

世联行正在并购同策,陈劲松表示,同策跟世联的合并首先战略一致,其次企业文化和未来发展方向互补,同策在长三角案场数目远多过世联行,世联行在大湾区又远远多同策,双方互补性非常强,未来联卖、增加消费者选择、提升效率都有空间。两家合起来之后案场将是绝对第一,案场服务也可以统一。

资产运营服务现在已经是世联行第二大业务,一直是处于增收不增利的状态。陈劲松认为,世联行的利润来源于交易,但同时也要探索未来盈利模式,不能丧失对未来市场的探索,这不符合世联行的战略,世联行的红璞公寓和物业管理,处于第2条曲线的下半段,长租公寓二房东的模式有问题,世联行没什么太大问题,亏损主要是因为按照目前会计准则要摊销以前的装修费用,红璞公寓的整栋集中在疫情下受影响稍小,另外红璞公寓主做中低端市场针对毕业的大学生,即使在疫情时业务都很不错。

十九大之后各个城市推出了大量自持物业,在陈劲松看来,这是世联行红璞公寓和第三方物业管理的基础,世联行以后要走轻资产模式,硬资产的投入会逐步降低,明年会迅速改变成本结构,要打造运营能力,打造系统能力,给业主的资产提供更好的服务,这是世联资管的方向。

世联行物业和其他物业上市公司不同,世联行是管理别人的资产,事实上前几年世联行拓展市场困难,因为好业务都留给自己。世联行发现科技公司总部工业园、政府的产业用房这类需求也很大,世联行将物业管理集中在为产业园,为都市产业园和都市楼宇经济服务,希望成为中国第三方都市产业运营领先者,不排除适当时机将该业务分拆。

房地产要被调控,首先会打压中介,这也导致世联行业务调整。陈劲松认为,现在公司要做的是引领案场数字化时代,使得股东、消费者看到世联行的价值。

近期深圳成为全国热点,陈劲松认为,深圳不是所有的区域房价都涨,有些区域甚至还有跌,主要是一些区域的住宅在涨,公寓没涨,写字楼根本就没成交,空置率还更高,租金下滑严重。至于政府补贴贷款进入了房市,陈劲松认为,在深圳住宅限购下把老房子贷出去买新房子这种情况不可能,因为限购买不了。他认为购房者有可能进行按揭置换,将利率高的按揭贷款替换成新贷款,这是正常的经济活动。

陈劲松认为,如果政府救助资金进入房市,政府可以严查对企业的贷款尤其对小微企业贷款资金流向,调查银行流程,将责任推给中介机构是让中介背了黑锅。

陈劲松认为,房价上涨的重要原因是住宅用地供应太少,政府和民间很多人认为推出住宅用地就是为了鼓励炒房,其实逻辑刚好相反,住宅用地供应越多越不利于炒房。深圳在配套学位是按户籍人口标准,陈劲松对这一点尤其不满,“这个是完全不能接受的,完全不能,以至于我们的孩子上学都困难,别说什么优质房,优质学区,普通学期都没有,作为深圳人我感觉到很难受,我觉得这城市犯了大毛病”。

这里面有很多悖论,比如住宅推出少是因为无法建配套,按照规定,深圳中小学要独立占地,陈劲松认为完全没有必要独立占地,操场等可以建在楼顶。另外他认为深圳对容积率的规定,还沿用上世纪50年代的标准,深圳应该大幅提高容积率,才能容纳更多人口,主要是因为深圳土地不够用,必须想办法。

他预测,未来深圳住宅需求还会增加,除了离婚率因素,还因为家庭人数急剧减少,未来独居群体增加,家庭人口从2.7左右直奔1.7,子女不愿意跟父母住在一起。

他认为深圳要发挥示范区作用,就要敢闯敢试突破条条框框。同时一定要发挥市场为主体的经济模式,同时还要保护环境,珍惜时代机遇,才会有远大前途。

以下为文字整理:

主持人:陈总是资深的房地产专家,对行业有着独到的理解,他的观点专业犀利,逻辑清晰,说服力强,陈总领导的失联行已经有27年的历史,是国内最具规模的房地产顾问公司之一,也是国内A股第一家上市的房地产综合服务提供商,业务已经遍及了全国200多个城市,今年突如其来的新冠肺炎疫情对房地产行业产生了较大的冲击,境内疫情得到逐步控制之后,房地产行业的走势会怎么样?热门城市比如深圳接下来会有怎么样的表现?像世联行这样的房地产服务提供者,面对疫情的影响采取了哪些措施,业务结构会不会有所调整,今天我们就将和陈总来聊一聊这些话题。

主持人:陈总,其实在中国经济快速发展的几十年中,房地产行业发挥了很重要的作用,但是争议也一直非常大,可能是我们熟悉的行业中,口水最多的那一个了,我注意到您在年报中提到房地产市场会不会起到中国经济压舱石的问题,能不能在这里再结合疫情谈一下对行业对社会经济的影响,给我们展开来说一说。

陈劲松:好,十九大中央就提出房住不炒了,实际上大家对房地产的争议最主要是房价问题,老百姓买房门槛越来越高,有房子和没房的分成两个阶级,这让没房的人特别难受。房地产跟整个国家经济密切相关,外贸可能稍稍有点问题,下降的幅度比较大,制造业订单取消之后,中国肯定是要提振内需和投资。中国的城市化率还不到60%,还有很大空间,住宅跟城市化率密切相关,1929年美国大萧条时城市化率跟我们现在一样,大概就60%左右,二战后通过10年左右时间,美国的城市化率达到了70%以上,美国成为世界超级大国的原因就是城市化率提升,疫情之后中国最大的内需市场就是住宅,因此我说中国的住宅市场依然是中国经济的压舱石,

主持人:地方政府对房地产的依赖是大家诟病比较多的地方,这些争议您怎么看呢?

陈劲松:我觉得十九大提出来房住不炒就是正面回应,疫情之后,中央在房地产政策方面保持了相当大的定力,我们发现很多城市要放松,政策一日游,就说明我们政策是有定力的,那么我相信经过一段时间这个争议会慢慢平息,尤其是在金融放松、货币放松的情况下,目前坚持对房地产房住不炒的这个政策,我们是坚决拥护。

主持人:2008年的金融危机后房价大涨,这次会复制吗?疫情对房地产后市有什么样的影响?

陈劲松:2008年经济危机实际上是短暂的,一年多以后对房地产的一些限制解除时,房地产就快速恢复,现在10多年时间过去,情况不一样了,我们现在的城市化率已经达到接近60%,房价门槛比那个时候高很多。这10年是中国主要城市,尤其是一线城市房价迅速上涨的10年。

现在我们受到巨大的疫情冲击,什么时候结束我们并不知道,在这种情况下,我不认为全国这个房价还能够像2008年之后迅速恢复并急速上涨。那个时候我们的城市化率还不到50%。

事实上,今年全国虽然疫情之后,房地产市场恢复得不错,但并不是所有的城市都恢复了,事实上是很少的城市房价在上涨。我现在反而有一种担心,就是有些城市的成交量和价格会迅速萎缩和下跌,这反而是最大的麻烦。要高度关注的一条主线是国家为什么需要稳定,就是我们看到中国房地产市场占了太多老百姓的财富,家庭最主要的资产财富都基在房子上,比如说我们现在进行一个调查,说中国人财富与美国比较,75%以上是在房子上,另外中国的债务,包括企业债务、政府债务多基于房子,因为我们银行贷款是基于抵押,所以说稳定是未来一段时期内最重要的问题。

大涨没有条件,大跌有的地方是有可能的,这反而是各个地方政府要密切关注的,其实现在各地推出的一些政策,大家也能看出来,它这个导向性还是非常明显的,它是救房企,不是救市场。

主持人:世联行作为房地产服务机构,在行业也扮演了非常重要角色,在这次疫情中受到了哪些影响?后面会采取哪些措施来恢复业务?

陈劲松:疫情期间售楼处都关门,小区也不准外来人员进,整个2月份实质成交是0,接下来售楼处都不开,这两个月时间对房产交易影响巨大,比较欣慰的是3月份开始当解除隔离之后有所改善,4月份看房量和交易量基本都恢复到去年平均水平,有些城市甚至超过去年。

接下来要做好线上和线下联动,房地产相对于其他行业数字化和网上销售较差,因为必须要看楼,交易过程非常长,完成一个二手楼交易大概要120天,一手楼办完按揭,估计也差不多。线上线下联动可以提高交易效率。

第二个趋势是聚焦主要城市,有些城市不怎么样,有些城市超出预期,那么就要把整个需求聚焦在有需求有成交的市场,第三是要开放拥抱合作,希望2020年危机同时也是世联行的一个机会。

主持人:刚才您也提到要积极拥抱网络渠道,我看到世联行也在和58爱家和同策合作,打造一个新房联卖平台

陈劲松:联卖就是发挥所有力量,包括经纪人的私域流量, 恒大提出全民卖房,它有一个基础就是这个颗粒度得到房号,精细到每单每一套房,每套房是确定唯一的,新房市场很适合联卖,因为唯一好确定。当这个行业效率低的时候,中间费用就是不透明的,就要花很多成本,渠道费用就高,所以说我们跟58和同策争取界定清楚客源问题,降低我们的交易成本。开发商可以少付点冤枉钱,也使得我们案场有序。给最终消费者节省交易费用。从去年10月份开始,我们发现这个58同城上的经纪人和我们案场的合作就开始越来越顺利,因为这个交易过程特别长,还有一个垫付佣金的问题,一点一点来解决问题,这个行业只有大家不断往前跑,才能使得行业真正健康。

主持人:年报中也提到要深化一二手房联动,这个方面我们对于竞争对手来说有哪些优势呢?

陈劲松:实际上世联行是to B的,案场服务看着简单,实际上是不容易,要确定产品定位,确定价值点,这些方面世联行20多年来一直在努力,我们叫挖掘物业价值。我们跟经纪人之间是完全开放合作关系,我们不是一个封闭的关系,这个市场上所有的经纪人都可以来一起服务,我是让所有的经纪人和社会市场开的,是一个开放的生态,不是一个竞争的关系,不垄断信息,我们这个信息传播越越广越好,垄断不不利于行业发展,也不利于渠道费用正常化。

主持人:资产运营服务现在已经是上市公司的第二大业务,一直是处于增收不增利的状态,营业收入增长比较快,但是净利润还处于一个亏损的状态,您觉得什么时候能迎来这个利润拐点?

陈劲松:世联的的利润来源于交易,还有一个是要画第二条s曲线业务增长,它的利润是未来的。现在我们要做两件事,第一件事把未来发展的模式扩大,将来能甚至超过交易的规模。如果要是要考虑利润也很简单,那么我们就丧失对未来市场的探索,这不符合世联行的战略。世联行的红璞公寓和物业管理,处于第二条曲线的下半段,长租公寓二房东的模式有问题。十九大之后,各个城市推出了大量的自持物业,都要运营,这是一个巨量的市场基础,这就是我们红璞公寓和第三方物业管理的基础,。

硬资产的投入会逐步降低,红璞公寓的现金流已经很好,是整栋集中式的,在疫情下受的影响小一些;另外,做中低端市场,针对毕业的大学生,即使在疫情时业务都很不错,中高端的长租公寓出现很多问题,我们这方面就没什么太大问题,按照目前会计准则,要摊销以前的装修费用。我们要走向轻托管的模式,明年我们会迅速改变成本结构,要打造运营能力,打造系统能力,给业主的资产提供更好的服务,这是世联资管的方向,

主持人:刚才您也简单提到了物业服务的一个情况,我们去年注意到是实现了营业收入,接近6个亿,然后新签了一批重点的客户,这一块的业务能不能给我们介绍一下。

陈劲松:我们物业与其他物业上市公司稍不同,他们都是隶属于某一大房企,大部分都是自己开发的,资本市场比较看好,这两年表现一直表现不错。我们是第三方,都是管理别人的资产,事实上前几年我们拓展市场有困难,因为这个香饽饽大家都要自己留给自己亲儿子。但同时也锻炼我们能力,我们发现整个中国大类资产并不在开发商这块儿,而是高科技公司总部工业园,政府的一些产业用房,这类需求也很大,我们努力把我们的物业管理集中在为产业园,为都市产业园和都市楼宇经济服务。我们希望成为中国第三方都市产业运营领先者。也不排除适当时机,我们把这一块分拆。

主持人:疫情让政府等很多人都重视物业管理的重要性。

陈劲松:以武汉为例,武汉是我们的世联行的重点,我们在武汉有写字楼管理,有红璞公寓,还有一个短租公寓。武汉封城时,维护整个城市运转的是谁呢?楼宇服务至关重要,第二就是外卖,送货的小哥,这是城市运转的必要和硬性服务。因为服务的不同,不同社区就拉开档次,老旧房子没有物业服务,只能用大木板把大门就关上,那整个城市就没有办法运作了,对老百姓生活造成巨大影响,疫情让老百姓充分认识到物业的价值,对这个行业发展会起到非常积极的作用,

主持人:刚才你也提到联卖平台,这个同策咨询是参与方之一,公告里面上市公司正在筹划对他收购,这个您觉得未来我们会与他形成怎样的合力?

陈劲松:同策体量很大,跟世联的合并,首先战略一致,其次企业文化和未来发展方向互补,比如说同策在长三角案场数目就远多过世联行,那世联行在大湾区又远远多同策,双方互补性非常强,未来联卖也好,增加消费者也好,提升效率也好,我觉得是非常重要的。两家合起来之后,案场将是绝对的第一,案场服务也可以统一,这就是我们的未来,当然两家合并涉及到方方面面。我们并不着急,但是两家我们高度共识就一定要先协同,合合并这个工作也一边做着,什么时候成熟什么时候就合。

主持人:像您刚才介绍到的,有几块非常有发展前景的,然后我们投资者也比较关心这个公司估值的问题,

陈劲松:这个说的是太出问题哈,这样说吧,房地产交易被打压的很厉害,政策在调控房地产时,首先就想打压中介,最后跟中介没关系,是吧?跟中介有什么关系啊?对吧,那当然了,每一次整顿我们很多业务就要调整,包括电商、金融等等。上市公司必须按照中央的调控来,这样的话对估值也会有影响,但是没关系,我们跟上时代,我们就引领案场数字化时代,这样的话,使得我们的股东、消费者真正能看到世联行的价值,我相信那一天也不会太远,我们也都非常期待这一天。

主持人:世联行其实是扎根在深圳的27年来在这里,其实近期深圳楼市引发了许多的争议,大家关注度比较高,您本人对深圳市场非常了解的,然后对深圳楼市近期的这些情况,您的观点能不能跟我们分享一下。

陈劲松:深圳成为全国的热点,我觉得需要全面的来看深圳,第一,深圳不是所有的区域房价都涨啊,房价涨的也就那么几个区域,比如东边房价没涨,甚至还有跌,第二,主要是这几个区的住宅在涨,公寓没涨,写字楼根本就没成交,空置率还更高,租金下滑严重,所以说深圳不是已经成为炒房示范区。

至于政府补贴贷款进入了房市,我理解低息贷款进入房市跟中介没关系,中介根本起不到任何作用,这是银行的事,第二呢,我理解在深圳住宅限购的这种情况下把老房子贷出来钱买新房子,这种情况不存在,因为限购买不了,所以说我理解这种情况是替换按揭,原来按揭贷款利率高,咱再替换一下,这种是正常的经济活动,因此说政府的钱进入房市,进入的方式是哪个?进入到哪里去了?我觉得这个需要重新来思考,看看银行的流程那是银行管的事,说中介机构在这里边帮忙,我觉得中介背了很大的黑锅。政府可以把对企业的贷款,尤其对小微企业贷款管一下资金流向,问题就解决了,不是大事。有媒体说房价大涨,其实就涨了一套,是因为孩子上学必须要买。这就刺激我们的业主,调高我们的挂牌价,我觉得大家要谨慎。

主持人:深圳住房贷款,杠杆比较高,您怎么看?

陈劲松:深圳人的平均年龄全国最低,两个互相关联的,城市普遍年龄偏低,银行就愿意给他高杠杆,第二,高杠杆会否导致楼市崩塌?我觉得不会,原因就是深圳的二手房交易活跃,极其有特殊性,全国各地城市不要跟深圳来比,另外我觉得深圳市场经济远远走在全国前列,不不论从交易量,还是人口流动,使得整个深圳充满活力。

主持人:现在有一种比较多的观点,就说深圳的这个住宅用地的供应实在是太少了,而我们都一直在调整需求去压抑需求,然后反而没有起到一个很好的效果,您觉得这个深圳住宅用地的供应这个比例是否合理,

陈劲松:这个当然不合理啊,我当时总结叫三个启示,第一对住宅,其次对配套,第三对容积率。推住宅地好像就是鼓励炒房,其实完全错了,这个逻辑是相反的,其实供应越多越炒不起来,这是第一,第二就是配套学位,这么年轻的城市按照户口来配置学位这个是完全不能接受的,完全不能,以至于我们的孩子上学都困难,别说什么优质房,优质学区,普通学期都没有,这个作为深圳人我感觉到很难受,我觉得这城市犯了大毛病,第三就是配套,按照非常陈旧的观念户口指标来配学区,这怎么可能,第三是容积率,其实住宅的容积率提高了,好像就是让开发商赚大钱,我们的住宅的容积率比香港差远了,香港是12啊,香港的旧区1栋楼,它12的容积率啊,我们是要容纳更多人,本身土地就少,为什么要这样做?因为没有学区。

要想突破这个循环套,我觉得深圳真是你要当先行示范区啊,要突破条条框框,要改一改规范,比如说我们的什么这个这个这个阳光的照射啊,这个几个面啊,要达到这个一两个小时,这样的话我们容积率就高不了,那实际上这个规范都是50年代的规范,怎么香港就没有这个规范了,没有与时俱进,就是我们为什么不改呢?这第二我们的小学中学就一定要独立占地,你有地吗?请问?你还要有操操场独立占地,请问有吗?没有啊,那你不解决了吗?那为什么不能修改一下配套学校的基本的规范?尤其深圳市区内这么紧张的土地,屋顶为什么不就不能是操场了,香港很多就是这样设的,纽约也是这样的,我们为什么不这样子,我觉得三个启示一个规范,否则深圳学位房能够被人拉到这么高的局面,怎么改呢?你改得了吗?你学位太稀缺了嘛,而深圳年轻人正是在孩子入学的时候是吧。那我们怎么能吸引更多的人才来呢,必须要改。

主持人:有很多专家认为国外看东京,国内看重庆,您怎么看待这个这两个学习的对象?深圳能从这两个方面学习一些什么样的经验?

陈劲松:美国在大萧条后城市分化的很厉害,纽约芝加哥一下就起来了,企业的合并有很多小企业被大企业收购,原来这些小企业分布在各个城市。现在总部就变成一个,有些地方变成车间,有些地方变成物流,有的地方仓储,有的地方是金融,有的地方是总部,如说举个例子,二战电影很高级司令官坐的轿车就没了。

原先城市都差不多,城市开始分化,像纽约就成为综合性巨型城市,城市之间是互相竞争的关系,不是变成互相协作啊,那我觉得中国慢慢也会走向那个方向,尤其是上海、深圳、北京,这个趋势是非常明显的,所以我不认为说深圳学重庆,重庆很可能是制造业的基地。深圳说学东京,东京学得了吗?东京旁边有20个左右的卫星城疏散了人口。

主持人:其实还是想让您展望一下深圳的房地产市场,您觉得什么样一个才是一个比较好的发展状态,大家对房价都很关心,房价以后是平稳还是有空间往上有空间还是往下有空间?

陈劲松:中短期而言深圳出现了几个特殊变化,第一,深圳家庭人口数急剧减少,我们从2.7左右的每个家庭人口,直奔1.7去了,这个是深圳的现实。深二代疫情两个月之后终于搞明白了,绝对不跟父母住,因此对房子的需求自然就多了,当然还有离婚率,深圳一定是跟国际,比如说跟东京的独居人口未来是一样的。独居之后不需要大房子,未来城区尤其旧城改造等等,要以中小户型为主,未来深圳周边地区居住的是标准的中产阶级呀,3房2厅有小区,有学区。房价并不贵,但未来租赁一定是深圳一个非常巨大的市场,也就是说深圳房价贵了,很多人说我干嘛一定要买呢,如果房子不是这样的涨的话对吧?深圳核心区的服务性的低端人口,比如说我们的物业管理也要住在附近,这样各取所需,实现居者有其住,不能说有其屋。

主持人:大家经常把深圳和香港做对比,包括各个方面,包括房地产,包括未来的前景,其实深圳刚才你也多次提到深圳要建设成为中国特色社会主义先行示范区,对深圳未来的发展前景,对深圳这座城市您有什么观点与我们分享一下,

陈劲松:目前中国大家都看好深圳,我想说先行示范区,实际上就要发挥深圳城市精神敢闯敢试,突破条条框框。否则怎么示范,你示范给谁呀,所以先行示范也是这个道理,第二,深圳一定要发挥市场经济作用,主体以市场为主体,华为、腾讯全是这样起来的,第三就是环境保护,红树林保护区是所有全球红树林保护区里离城中心最近的,没有之一,它其实就在城市边缘,深圳要珍惜时代环境和我们整个深圳年轻人给深圳的这个机遇,如果敢闯敢试珍惜环境,我觉得深圳的前途会远超香港。

主持人:非常感谢陈总在今天给我们分享观点啊,听了您的介绍,我们对疫情影,房地产市场包括深圳这座城市有了更深入理解,也希望以后能够多多跟我们分享,再次感谢陈总做客。