世联行(002285.CN)

营收利润大跌 渠道抢占蛋糕 内忧外患的世联行引资珠海大横琴纾困

时间:20-07-04 10:35    来源:东方财富网

原标题:营收利润大跌,渠道抢占蛋糕,内忧外患的世联行(002285)引资珠海大横琴纾困

生存受到威胁,世联行开始寻求“自救”。

楼市低迷,不仅仅是房企卖股求存,下游的代理公司也难逃一劫。继合富辉煌之后,世联行也走上了出售股权的道路。

近日,世联行宣布,其控股股东世联地产顾问(中国)有限公司拟向珠海大横琴集团有限公司转让2.01亿股世联行股份,占世联中国所持股份比例的25%,占世联行总股本的9.9%。

经出让方与受让方协商一致,本次标的股份转让价款为5.65亿元,均以现金方式支付,每股受让价格为2.8元。

交易完成后,世联中国持有世联行的股权比例将由原来的39.51%降至29.61%左右,世联行实际控制人陈劲松、佟捷夫妇持股比例由原来的 39.61%降至 29.71%左右。世联行强调,本次股份转让不会导致公司控股权发生变更。

世联行称,引入投资者旨在积极响应粤港澳大湾区发展规划和把握公司转型机遇,助力公司轻资产资管模式转型,进一步优化公司融资渠道和完善股东结构。

至于为何选择珠海大横琴,世联行一证券部员工7月2日向时代财经表示,这是控股股东的决定,上市公司只负责披露,一切以公告为准。而珠海大横琴集团的官方电话则一直未能接通。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来,世联行此次引入投资者一方面是资金链紧张,另一方面是可拉升股价。“在楼市低迷的背景下,一手代理公司日子过得非常艰难。”

事实是,在宣布出售股权的第二天(7月2日),世联行在开盘半小时就封上了涨停板,报收3.18元/股,7月3日继续涨至3.32元/股,成为今年以来第二高的股价。

内忧

世联行的艰难日子始于2018年,这一年世联行营业收入为75.33亿元,同比下降8.26%;归属于上市公司股东的净利润为4.16亿元,同比下降58.59%,是2009年上市以来首次出现营收、利润双双下滑。

此后下滑趋势进一步加剧。2019年,世联行营业收入为66.5亿元,同比下降11.73%;归属于上市公司股东的净利润为8194.23万元,同比下降80.29%。

2018年开始的新一轮调控,让原本火热的楼市迅速降温,众房企的销售规模从2019年开始明显放缓。唇亡齿寒,处于行业下游的世联行同样深受影响。于年报中世联行指出,交易服务业受政策调控和市场波动等因素影响是营收和利润下滑的首要原因。

疫情冲击更让世联行雪上加霜。2020年一季度世联行营业收入10.61亿元,同比下降19.09%;归属于上市公司净利润暴跌562.1%至-1.63亿元,期内每股基本收益暴跌700%至-0.08元/股。

尽管世联行从2014年1月就开始谋求转型,但至今老本行“交易服务业务”仍然贡献着过半业绩,新业务占比不大,部分甚至还没进入盈利阶段,蚕食着老业务的利润,这也导致了在楼市不好的大环境下,世联行抗风险能力下降。

2020年一季报显示,交易服务业务营业收入虽同比跌16.75%,但仍占世联行总收入的60.94%,另交易后服务占6.21%,资产运营服务占20.04%,资产管理服务占12.81%。

图片 数据来源:企业公告

期内除了资产运营服务营收出现同比15.96%增幅外,其余三大业务同比全线下滑,交易后服务跌幅达到65.48%,录得6554万元。

世联行资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产运营、小样社区等业务。需要指出的是,公寓管理业务暂时性亏损问题仍未得到解决,世联行也从业绩下滑的2018年开始减少投入。

世联行披露的数据显示,2017年长租公寓签约突破10万间,在管运营约3.5万间。但从2018年开始,世联行没再披露签约数,在管运营间数变成了近3万,年底还撤销了原定对红璞公寓由300万元增资至1亿元的计划。 2019年在管运营间数超过3.3万,但仍较2017年有减少。

业绩受挫,也直接引发了世联行的资金问题。今年1-3月,世联行经营活动产生的现金流量净额同比大减309.5%至-2.67亿元。

外患

低迷的楼市无疑是导致世联行陷入困境的主要原因,而近年渠道的崛起,加上开发商自销团队的建设,也在进一步挤压着世联行的生存空间。

链家董事长左晖曾经说过,渠道是开发商的夜壶,市场不好拿出来用,市场好了就放回去。目前的楼市,正是渠道派上用场的时候。

“渠道就像毒品一样,可以带来短期的刺激,让开发商沉迷。”广州中原地产项目部总经理黄韬这么形容渠道对开发商的作用。

尽管曾公开炮轰过渠道存在上亿的贪腐,但世联行董事长陈劲松也不否认,二手中介机构(渠道)带客果真有价值,而且这个价值大家也认。

正因为带客效果明显,渠道佣金得以水涨船高。2019年11月,有消息爆出,天津市场渠道佣金上涨至6%-8%,北京亦庄某项目也传出几个主要的渠道佣金费率高达10%。而在此之前,渠道佣金费率一般在1%-2%的水平。

反观做一手代理的世联行,代理费率却在走下坡路。年报显示,世联行代理费率在2017年下半年攀上0.84%的顶峰之后陡然下滑,至2019年下半年,跌至0.8%。

图片 数据来源:企业公告

世联行承认,2019年下半年代理平均费率较前期下降主要是渠道容量占比逐步升高。

黄韬称,仅从广州市场来看,包括合富辉煌、世联行在内的一手代理近年确实有种泄气的感觉,而以中原为代表的渠道在乘胜追击。

事实上,合富辉煌的命运也和世联行一样,此前6月,合富辉煌将约3.53%股权卖给了碧桂园服务。

开发商自销团队的建设是另一重大威胁,这不仅仅威胁到世联行,甚至威胁到了渠道,包括深圳中原、链家在内的五大中介就曾在6月份发起过抵制全民经纪人的声明。

全民经纪人是开发商自建营销团队的一种方式,疫情期间被不少开发商力推。从恒大公布的数据来看,这种方式也确实带来了一定效果,恒大曾创下3天成交近5万套的记录,锁定了580亿元销售额,也让恒大在疫情影响最严重的2月份实现了超过100%的增长。

此外,在直播带货的风口上,也越来越多房企开始走上直播卖房的道路,抖音、苏宁、京东等都成为房企线上售房的重要战地。

“直播卖房、全民经纪人、渠道营销等,现在有很多模式都可以帮助开发商卖房,这些新模式的兴起,会直接影响到一手代理公司的业绩增长,给一手代理公司带来的冲击是非常大的,加上宏观调控的影响,一手代理公司目前的日子可以说是非常艰难的。”谢逸枫表示。

世联行在2019年11月发布的致投资者报告中也曾指出,目前消费者房源获取的主流方式已经变为线上找房平台。并且,在15万亿新房成交额中,渠道占1/3,按3%-4%佣金计算,市场容量1500亿元-2000亿元。而在传统代理市场,佣金0.7%-0.8%,市场容量仅400亿元-500亿元。

自救

生存受到威胁,世联行开始寻求“自救”。

2019年8月,世联行公告宣布,以2.04亿元认缴上海更赢信息技术有限公司新增注册资本2.04亿元。增资完成后,世联行持有上海更赢40%股权,另外58同城、同策咨询各持30%。

这家合资公司主要运营行业内首家新房联卖平台“58爱房”,合作三方将在新房及二手房分销渠道服务上寻找新机遇。

同年12月,世联行计划升级,宣布以发行股份及支付现金方式购买同策咨询81%股权。针对此次合作,陈劲松在朋友圈发文称,世联和同策的合并重组,是强强联手成为中国代理业主导企业,是未来“消渠一体”(销售渠道一体化)实质推动的核心力量。

从“58爱房”到控股同策咨询,被视为是陈劲松应对“渠道为王”行业格局的重要手段。

可惜的是,这个计划最终未能实现。天眼查显示,上海更赢已经完成了股权变更,但“58爱房”却没了声音。而收购同策咨询,也在6月28日宣告终止。

最终,“抱团取暖”失败的世联行与合富辉煌一样,走上了“卖股”之路。

据时代财经了解,世联行引入的珠海大横琴集团由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会100%持股,是一家国企。

官网显示,珠海大横琴集团主要业务包括土地一级开发、工程建设管理,曾开发建设横琴口岸及综合交通枢纽项目、横琴科学城、粤港澳物流园、环岛东路立交工程等对澳重点工程项目。

目前来看,珠海大横琴集团跟世联行在业务上并没有太多交集,但珠海大横琴集团国企的身份,对于世联行来说无疑是一个利好。

阳光城集团执行副总裁吴建斌在回忆碧桂园引入平安的时候就曾解释过,一家民营上市公司邀请一家国企背景公司进行财务投资,一方面有助降低融资成本,另一方面有助提高市盈率。

谢逸枫也指出,世联行此次引入投资者既可以缓解资金紧张,又可以拉升股价。

从7月2、3日的股价表现来看,拉升股价的作用已经体现。至于资金问题,上文提到,今年一季度世联行经营活动产生的现金流量净额已经减少至-2.67亿元。

在引入珠海大横琴集团之前,世联行已经展开一系列筹钱动作。

5月29日,世联行发公告称,公司第五届董事会第七次会议同意向广东华兴银行股份有限公司深圳分行申请不超过8亿元综合授信额度,用于流动资金周转,包括但不限于发放工资、归还关联公司借款、归还他行流动资金贷款等。

此外,世联行控股股东世联中国5月26日再将持有世联行的7.45%股股份进行质押,累计质押股份达到15.51%。

为了加快应收账款的回款,世联行还少见地动用了诉讼手段。经统计,截至2020年5月31日,世联行及控股子公司连续十二个月内累计诉讼、仲裁事项金额合计为4.95亿元(不含尚未明确的涉案金额)。所有涉案金额中,4.94亿元(占比99.85%)世联行系原告。