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世联行2020年半年度董事会经营评述

时间:20-08-20 20:09    来源:同花顺

世联行(002285)(002285)2020年半年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

(一)总体情况

公司经营业绩情况如下:

注:以上各年半年度数据均未经审计。

本报告期公司实现营业收入280,109.43万元,同比下降9.77%,归属于上市公司股东的净利润同比下降218.82%,主要原因是:1)金融服务业务继续聚焦于为交易服务业务场景提供助力,主动控制规模、稳健放贷,本报告期收入同比下降66.64%,影响当期利润;2)公司主动推动线上看房和智慧案场等服务储备客户资源,同时积极整合渠道,发展扩大分销、直销业务规模,本报告期交易服务业务收入同比增长0.56%。

本报告期公司经营活动产生的现金流量净额同比减少了41.19%,主要原因是:1)金融服务业务继续严控风险、稳健放贷,本报告期贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少13,812.55万元;2)受疫情影响,本报告期公司装修业务收到的业务暂收款同比减少13,062.41万元;3)本报告期公司收回合作诚意金同比增加9,500.00万元。

(二)营业收入

1、主营业务收入按业务板块划分

公司业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务四大板块。交易服务板块包括代理销售业务、互联网+业务、顾问策划业务和经纪业务;交易后服务板块包括金融服务业务和装修服务业务;资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产运营、小样社区等业务;资产管理服务板块包括物业管理服务和资产投资服务。

(1)交易服务

交易服务业务目前主要是代理销售业务和互联网+业务,其收入在这一业务板块的占比达到近95%。

1)代理销售业务

注:代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。

受市场波动和疫情的影响,本报告期公司实现代理销售业务收入124,613.99万元,同比下降4.74%。

本报告期的代理平均费率比上期下降了0.01个百分点,主要是渠道容量占比逐步升高,我们认为这是代理费率的正常波动。

公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,447亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约25.4亿元的代理费收入;其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约2,864亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约20.2亿元的代理费收入;剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算代理费。

2)互联网+业务

公司互联网+业务主要是通过建立综合平台,整合营销渠道,链接社会共享资源信息。本报告期公司加强渠道升级,发展扩大分销、直销业务规模,实现收入55,406.91万元,同比增长17.33%;截至本报告期末,账面上尚有未结转的预收款金额7,187.30万元,这部分预收款金额将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。

3)顾问策划业务

受市场需求影响,本报告期公司顾问策划业务执行合约数同比减少90个,收入同比下降22.19%。

(2)交易后服务

1)金融服务业务

本报告期公司持续加强信贷业务审核与风控,控制信贷规模,稳健放贷;受业务调整的影响,金融服务收入同比下降66.64%。

2)装修服务业务

公司装修服务主要是装饰设计、装饰施工、装饰产品销售等系列装修服务业务。受疫情和市场的影响,本报告期公司装修服务业务实现收入6,431.60万元,同比下降61.86%。

(3)资产运营服务

资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产运营、小样社区等运营业务,目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、“小样社区”等服务品牌。

1)公寓管理业务

公寓管理业务以集中式公寓为主,以“世联红璞”为服务品牌,为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。截至本报告期末,在线运营公寓超过3.3万间(含委托),受疫情的影响,本报告期实现收入25,200.17万元,同比下降4.86%。

2)工商资产运营业务

公司成功创立了“世联空间”办公品牌,打造了“1+3+5”的产品标准化体系,并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。截至本报告期末,工商资产实际运营面积约39.37万平方米(含委托),运营效率持续提升,本报告期实现收入13,736.06万元,同比增长16.76%。

(4)资产管理服务

1)物业管理服务

物业管理业务以工商物业及都市型产业园为服务标的,受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术,对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规模化的管理。

截至本报告期末,实际在管的全委托项目个数较上年同期减少了4个,主要是公司对收费率相对较低的项目进行业务调整;受业务短期调整的影响,本报告期实现收入27,641.17万元,同比下降4.01%。

2)资产投资服务

资产投资业务主要给投资公司、私募基金等大宗物业投资项目提供投资管理服务。目前公司管理的大宗投资项目,主要集中在华东地区。

2、主营业务收入按地区分类

本报告期,华中及西南区域互联网+业务落地,交易服务业务收入保持增加,使得营业收入同比增长0.25%;华南区域受金融服务和装修服务收入减少的影响,营业收入同比下降8.92%;华东区域、华北区域、山东区域的交易服务业务受疫情和市场波动的影响同比减少,致使营业收入同比分别下降14.27%、11.58%和14.98%。

(三)营业成本

1、总体情况

公司最近各期的成本情况如下:

本报告期,营业成本减少12,749.58万元,同比下降4.75%,主要原因是:1)本报告期公司装修服务受疫情的影响,收入同比下降61.86%,成本同比减少9,832.20万元,主要是支付第三方的装修设计、工程外包费和装饰商品采购费用相应减少;2)本报告期公司金融服务受业务调整的影响,收入同比下降66.64%,成本同比减少5,882.29万元,主要是资金利息成本、工资及业务奖金相应减少。

2、毛利分析

公司最近各期各项业务的毛利情况如下:

注:毛利=收入-成本;同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。

本报告期公司各项主营业务的毛利具体情况如下:

1)代理销售业务实现毛利34,138.38万元,同比增加7.96%,毛利率同比上升了3.23个百分点,主要是因为本报告期公司整合资源提升效能,代理销售业务的人力成本同比减少10.40%,致使毛利同比增加、毛利率同比上升。

2)互联网+业务实现毛利4,601.79万元,同比减少37.22%,毛利率同比下降了7.21个百分点,主要是因为本报告期公司积极发展扩大分销、直销业务规模,相应的人力和渠道费用投入增加,使得成本同比增长比收入多,致使毛利同比下降。

3)顾问策划业务实现毛利1,117.63万元,同比减少33.00%,毛利率同比下降了2.46个百分点,主要是因为本报告期顾问策划业务收入受市场影响同比减少22.19%,但其成本支出主要为固薪、社保等占比较高的固定成本,致使毛利率同比下降。

4)金融服务业务实现毛利5,018.48万元,同比减少73.83%,毛利率同比下降了13.76个百分点,主要是因为本报告期公司金融服务收入同比减少66.64%,同时受固薪、社保、固定运营费用等固定成本影响,致使毛利率同比下降。

5)装修服务业务实现毛利140.70万元,同比减少81.00%,毛利率同比下降了2.20个百分点,主要是因为本报告期装修服务收入同比减少61.86%,并受毛利率较高的装修设计服务收入减少94.96%的影响,毛利率同比下降。

6)物业管理服务业务实现毛利4,080.50万元,同比减少18.56%,毛利率同比下降了2.64个百分点,主要原因是:1)本报告期公司物业管理业务收入同比减少4.01%;2)公司持续提升品牌服务能力增加相应的成本,致使毛利率同比下降。

7)资产投资服务业务实现毛利1,035.94万元,同比增加243.09%,毛利率同比上升了34.34个百分点,主要是因为公司管理的部分资产项目前期管理服务费,本报告期达到结算条件确认管理服务费所致。

8)资产运营业务毛利为亏损25,027.50万元,同比减少4.43%,主要原因是:1)本报告期公司工商资产运营的收入持续扩大,同比增长16.76%,前期爬坡阶段的出租率相对较低,影响毛利;2)收房的租赁成本,公司按租赁会计准则规定的直线法进行核算,前期分摊的租赁成本比合同实际支付的租金高,导致前期的业务毛利较低。据此我们认为现阶段资产运营业务暂时的亏损在公司可控制的范围内。二、公司面临的风险和应对措施 1、在“房住不炒”的政策背景下和“限价”、“限购”等调控手段的指导下,房地产市场的服务内容在不断转变,公司在发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场波动,重要的是管理层将密切关注市场动态变化,及时调整经营策略,积极开展存量 业务,准确应对市场服务的新需求,以变应变。 2、随着开发商集中度的提高,其掌握的资源也越来也集中,公司主要客户也逐步向开发商头部企业集中。因此,大房企对公司的服务内容将提出更高要求,甚至压低费率。面临着市场的高标准,公司更需要提升业务水平,不断地适应市场的需求和变化。并且积极利用互联网技术、不断拓宽业务渠道、扎实业务基础的同时,持续链接外部资源。 3、公司新业务的发展受政策、市场、竞争对手、行业发展阶段等影响,其发展速度和结果存在不确定性。公司将结合世联行现有业务的优势来开展新业务,沿着与公司核心资源密切相关的方向延展,积极参与市场竞争,稳健推进新业务的规模发展。 4、面对市场和竞争形势的剧烈变化,公司更需要核心人员能够不断学习、改善,持续投入工作热情。同时,伴随着企业人 员和机构数量的增长,企业文化可能被稀释,协同工作难度也在逐渐提高。因此,公司管理人员需要紧跟时代变化的形势, 逐步改善和提高业务能力。同时,公司要利用好平台优势积极开放吸纳各个行业中的高端人才,通过世联行的企业文化氛围, 发挥其人才优势。三、核心竞争力分析 (一)企业文化 公司耕耘房地产服务行业廿六载,始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企业文化,同时以“建立资产与人的联接,不断扩大入口,丰富场景和服务,让更多的人享受真正的不动产服务”为使命,构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。一方面,世联行培养出一批自有的高 管团队;另一方面,公司积极引进外部杰出行业精英,使其与公司的企业文化相互结合,并进行传承。从而形成了管理与文化相结合的优势。 (二)组织优势 公司自2010年开始变革组织结构,将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司,面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行,将地区公司变成了综合利润中心,以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性,从而有效提升公司运营效率。目前,公司已在全国拥有超200家子公司,基本覆盖全国所有核心城市,为公司业务实现从1到100的突破打下坚实的基础。 (三)专注与开放 公司专注房地产服务业廿六载,建立了良好的诚信和品牌,为公司开放平台和链接资源夯实了基础。公司不仅专注于传统业务场景的不断延伸,而且凭借着对行业发展的理解和客户需求的认知,持续叠加金融、装修、互联网+(电商)等服 务,并在存量房地产服务的转型上获得良好进展,如:世联红璞的公寓管理、世联空间的办公服务、小样青年社区的运营管 理、社区管家、基础物业管理服务和世联养老等服务。同时,作为一个向行业所有同仁开放的平台和枢纽,世联行也积极链 接外部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台,公司各业务协同发展,更好地服务客户。 (四)资本市场的助力 作为国内首家A股上市的房地产服务商,公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务 行业为数不多的上市企业,在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面,具有相对较多的优势,并且公司常年财务稳健, 资本结构稳定,资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展,公司的上市优势愈来愈明显,将持续地为公司的壮大和发展提供助力。