世联行(002285.CN)

世联行2020年年度董事会经营评述

时间:21-03-31 00:43    来源:同花顺

世联行(002285)(002285)2020年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述(一)总体情况公司最近几期经营业绩情况如下:本报告期公司实现营业收入672,269.84万元,同比增长1.10%,归属于上市公司股东的净利润为11,089.60万元,同比增长35.33%,主要原因是:1)公司应对疫情影响,主动推进数字化智慧案场,增加线上流量提升客户运营能力,同时积极铺排扩大互联网+业务,本报告期交易服务收入同比增长11.43%;2)本报告期公司确认的投资收益同比增加,影响当期利润。本报告期公司经营活动产生的现金流量净额同比减少51.83%,主要原因是:1)金融服务业务持续严控风险、稳健放贷,聚焦新购房客户的场景化需求,本报告期贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少59,955.24万元;2)公司装修业务以广东为核心,聚焦为“大资管”业务入驻企业和个人提供配套装修服务,本报告期公司装修业务收到的业务暂收款同比减少22,388.33万元。(二)收入1、主营业务收入按业务板块划分公司业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务四大板块。交易服务板块包括代理销售业务、互联网+业务、顾问策划服务;交易后服务板块包括金融服务业务和装修服务业务;资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产运营等业务;资产管理服务板块包括物业管理服务和资产投资服务。(1)交易服务交易服务业务主要是代理销售业务和互联网+业务,其收入在这一业务板块的占比达到近95%。1)代理销售业务注:代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。公司主动推进数字化智慧案场,增加线上流量提升客户运营能力;本报告期公司实现代理销售业务收入299,472.73万元,同比增长4.92%。本报告期下半年代理平均费率较上半年下降0.01个百分点,主要是渠道容量占比逐步升高,我们认为这是代理费率的正常波动。公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,296亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约24.5亿元的代理费收入;其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约2,683亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约19.2亿元的代理费收入;剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算代理费。2)互联网+业务公司互联网+业务主要是顺应开发商全渠道营销需求,整合线上、线下全渠道营销资源,包括中介门店、经纪人以及公司案场、营销人员等,打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台。公司积极铺排扩大发展分销、直销业务,本报告期公司互联网+业务实现收入158,377.57万元,同比增长30.91%;截至本报告期末,账面上尚有未结转的预收款金额5,406.90万元,这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。3)顾问策划业务本报告期受疫情影响,公司顾问策划业务执行合约数同比减少135个,收入同比下降17.22%。(2)交易后服务1)金融服务业务本报告期公司持续加强信贷业务审核与风控,提高信贷资产质量,主动控制信贷规模,稳健放贷,产品聚焦新购房客户的场景化需求,金融服务收入同比下降48.56%。2)装修服务业务公司装修服务包括装饰设计、装饰施工、装饰产品等系列装修服务业务。本报告期公司装修业务以广东为核心,聚焦为“大资管”业务入驻企业和个人提供配套装修服务,实现收入11,727.36万元,同比下降56.03%。(3)资产运营服务资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产运营等运营业务,目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、“小样社区”等服务品牌。1)公寓管理业务公寓管理业务以集中式公寓为主,以“世联红璞”为服务品牌,为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。截至本报告期末在线运营公寓约3.6万间(含委托),受疫情和业务调整的影响,本报告期实现收入54,633.15万元,同比下降11.24%。2)工商资产运营业务公司成功创立了“世联空间”办公品牌,打造了“1+3+5”的产品标准化体系,并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。截至本报告期末工商资产实际运营面积约34.40万平方米(含委托),本报告期实现收入26,707.58万元,同比下降5.47%。(4)资产管理服务1)物业管理服务物业管理业务以工商物业及都市型产业园为服务标的,受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术,对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规模化的管理。截至本报告期末,实际在管的全委托项目个数较上年同期净增加3个,面积净增加70.87万平方米;本报告期实现收入63,210.29万元,同比增长6.48%。2)资产投资服务资产投资业务主要是公司作为私募基金管理人为投资人提供投资管理、投资咨询等服务。目前公司管理的大宗投资项目,主要集中在华东地区。2、主营业务收入按地区分类本报告期,华南区域受益于大湾区部分核心城市的楼市回暖,交易服务保持较高增长,营业收入同比增长6.08%;公司积极推进互联网+业务落地,区域交易服务保持增长,华北区域、华中及西南区域营业收入同比增长2.66%和0.51%;华东区域因受疫情和区域市场的影响,资产运营服务和交易服务收入减少,区域营业收入同比下降9.34%;山东区域因受区域政策和市场的影响,互联网+业务收入减少,区域营业收入同比下降5.67%。 二、核心竞争力分析(一)企业文化公司耕耘房地产服务行业廿七载,始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企业文化,同时以“建立资产与人的联接,不断扩大入口,丰富场景和服务,让更多的人享受真正的不动产服务”为使命,构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。一方面,世联行培养出一批自有的高管团队;另一方面,公司积极引进外部杰出行业精英,使其与公司的企业文化相互结合,并进行传承。从而形成了管理与文化相结合的优势。(二)组织优势公司自2010年开始变革组织结构,将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司,面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行,将地区公司变成了综合利润中心,以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性,从而有效提升公司运营效率。目前,公司已在全国拥有超300家子公司,基本覆盖全国所有核心城市,为公司持续发展打下坚实的基础。(三)专注与开放公司专注房地产服务业廿七载,建立了良好的诚信和品牌,为公司开放平台和链接资源夯实了基础。作为一个向行业所有同仁开放的平台和枢纽,世联行也积极链接外部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台,公司各业务协同发展,更好地服务客户。(四)资本市场的助力作为国内首家A股上市的房地产服务商,公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业,在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面,具有相对较多的优势,并且公司常年财务稳健,资本结构稳定,资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展,公司的上市优势愈来愈明显,将持续地为公司的壮大和发展提供助力。(五)国企资源叠加2020年,公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端存在较强的互补效应,为了充分发挥民企灵活机制和国企资金资源优势的叠加效应,公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系,不断提升不动产交易效率和体验,赋能资产价值持续提升,致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。 三、公司未来发展的展望(一)行业格局和政策分析回顾2020年,这一年是我国“十三五”、“全面建成小康社会”的收官之年,但开年新冠肺炎这只黑天鹅给全球经济造成了巨大冲击,封城、封国、封航线等措施开始在多国实施,海外各国产业链遭受供应端和需求端的双重冲击,商业活动锐减,经济断崖式下滑。为对冲疫情影响,各国宽松的货币政策和积极的财政政策力度加大。财政政策方面,大力度的转移支付、减税降费、基建投资项目纷纷出台;货币政策方面,各国央行亦是陷入竞相宽松的“囚徒困境”,大力度降息、降准、大规模购债计划等,3月美国开启的“无限量QE”成为全球宽松加速的“点火器”,催化了各国央行加大宽松力度。疫情冲击实体经济叠加全球宽松之下,居民保值和避险的需求骤升,多个国家的核心城市楼市量价齐涨的表现突出,国内亦如此。这一局面伴随而来的是各部门杠杆率快速上升,其中2020年我国居民杠杆率较2019年提升了6.1个百分点至62.2%,已与日本、欧元区国家水平相当,而防止居民杠杆率过快提升是防范化解重大金融风险以及房地产健康稳定发展的必然要求。乐观的是,自2020年12月起,多国已开始进行大规模疫苗接种,全球新冠单日新增人数的拐点初现。虽然存在变异毒株,但现有的多种疫苗对单一变异毒株全部低效属于小概率事件,预计全球经济复苏进度有望加快,企业债务情况将随之改善。但是,随着全球补库存共振叠加全球宽松的流动性,大宗商品价格进入上涨通道,通胀预期进一步抬升,国内流动性拐点初现。对于国内经济而言,虽然全年受益于海外订单转移、防疫物资、“宅经济”产品服务及电子产品的畅销使得出口持续超预期,经济恢复有力。此外,历时多年谈判的RCEP的签订以及中欧投资协定谈判的完成也是我国构建“双循环”格局和对外开放的重大突破,经济增长步入正常轨道。但从短期来看,正如12月中央经济工作会议中所提及的:“疫情变化和外部环境存在诸多不确定性,我国经济恢复基础尚不牢固。明年世界经济形势仍然复杂严峻,复苏不稳定不平衡,疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视。”在12月的中央经济工作会议上,对于2021年财政政策及货币政策定调清晰,即财政政策仍会保持积极的总基调,但扩张空间回归正常;货币政策稳中渐退,节奏温和地回归常态,即“慢转弯”。而对于房地产的主基调也基本延续此前一贯态度,即“房住不炒”、“因城施策”、“平稳健康发展”。因此,在国内流动性拐点初现的2021年,对于房地产行业融资保持强监管将是常态。2020年下半年出台的“三道红线”与银行房地产贷款集中度管理条例的出台正是房地产金融审慎管理制度和房地产长效机制的加速完善,这将使得行业从过去粗放狂奔转向平稳健康发展。无需过于担忧政策会过度收紧导致商品房需求下降,在经济恢复基础尚不牢固的当前,扩内需仍是我国当前经济发展的战略基点,而作为关联上下游几十个产业链的房地产业,其压舱石的作用短期仍无可替代。因此,对于居民端,相关政策旨在防止居民杠杆率继续过快增长,控制银行房地产贷款占比,总体表现为抑投机,但刚需及改善仍会得到保障。从长期来看,当城镇化率80%、人均居住面积40㎡/人、15亿人总人口,2%的年折旧率来看,仅每年折旧部分所释放的新建住宅需求就接近10亿㎡/年,这意味着房地产在长期仍是十万亿级数的巨型产业。且作为关联上下游数十个产业的房地产业,在很长一段时间都将是中国经济的压舱石。“三道红线”与银行房地产贷款集中度管理等长效机制的完善,对于行业而言更是一个让行业褪去浮躁、健康平稳发展的新起点。(二)公司发展战略2020年之于世联行,既是一个时代的结束,即面向未来全面探索期的结束;也是一个新时代的重启,即战略明确而坚定地走向聚焦轻资产专业服务能力的重启。公司以“提升不动产交易效率和体验,赋能资产价值持续提升”为使命,制定了“2111”战略,“2”代表公司业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大核心体系;三个“1”,分别代表“一个全国标杆、一流客户体验和一支专业的团队”。“一个全国标杆”,即以横琴项目为模板打造出一个城市资管的全国标杆。“一流的客户体验”,即以客户为中心,借助现代化的科技工具,为两大板块的业务客户提供高品质的服务体验。“一支专业的队伍”,即在两大业务板块分别打造出一支行业领先水准的专业化管理团队。公司将构建“大交易+大资管”双核协同的业务体系,聚焦优势业务、发挥世联特长、借力横琴资源,形成以特色业务为“钩子”,以基石业务为收入规模主体,以增值业务提升客户粘性的多层次业务组合。“大交易”聚焦以案场为核心的新房代理,与中介平台保持开放合作,深度服务开发商大客户,帮助开发商降低营销成本、提升交易效率。“大资管”重点面向地方政府和企业两大核心客群,政府端以“释放政府生产力,提升城市整体价值”为导向,通过城市运营服务协助政府优化服务、提升城市形象,通过企业落地服务促进招商落地,并集成产业发展服务助力产业成长,以差异化价值带动基础物管业务获取和发展。企业端以“解决企业后顾之忧、提升租户满意度”为价值导向,通过行政外包和配套运营服务解决业主痛点,带动基础物管业务获取和发展。公司致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。(三)2021年经营计划2021年是公司全面发展“大交易+大资管”的元年,在“卸掉包袱”(即将重资产逐步剥离)、“轻装上阵”(即清理以往的投资项目)的基础上,公司必须“聚焦能力”,即重新回到轻资产专业服务的能力上;“发挥优势”,即发扬国资背景,市场化运营;拥抱科技力量,抓住服务业深化的机遇,焕发全体世联人的进取和服务精神,为公司的长远发展开好局起好步。1.大交易房企当前主要面临三大痛点:整体营销成本高企;三道红线下,去化、周转速度和各类账期面临资金压力大;单纯通过招拍挂拿地愈加困难,旧改、新城开发等对规划能力要求高。公司的大交易业务明确以服务房企降成本、提效率、助拿地为价值导向,打造从案场出发向价值链上下游延伸的“案场+”业务组合,打造差异化核心能力。提升大客户管理,保障优质房源获取。通过体系化的管理,形成面向重点攻坚对象的端到端拓客、管客体系,以头部领先开发商和大型政府平台类公司为目标,由领导班子亲自牵头大客户团队打响攻坚战。进一步提升与恒大、万科两大战略客户的合作深度,同时从已有稳定合作的开发商中,筛选总部在一线城市、全国化布局、具备维护公关基础的对象,开发第二梯队大客户群。重构案场,建立运营能力。以提升案场运营效率和创收最大化为目标,打造数字化作业、管理及分析能力,建立项目经理-策划-置业顾问-文员的分工协作机制,发展用户运营能力,提升案场对C端用户流量获取和转化的效率。组织结构优化,构建赋能中后台。从总部和地区两级分别构建赋能型的中后台组织,总部层面除职能部门外,按照不同的业务模式分设不同的业务中心,负责相关业务策略制定、落地执行、业务运营等工作;同时设立大客户部负责协调调配资源,建立大客户项目标准化体系,支持各地区大客户项目的拓展和执行。地区层面的中台功能包括总包业务、拓展、策略资源、合约管理等,为辖下的各项目进行赋能和统一运营管理。2.大资管大资管主要服务G端和B端两类客户。G端地方政府和管委会主要面临四大痛点:政务服务人力短缺;招商缺乏辅助团队;产业发展赋能不足;城市形象亟待提升。B端大型企业、开发商业主也面临两大痛点:行政管理繁琐;租金收取受物业质量影响。公司大资管业务必须针对客户的痛点灵活组合各项增值服务,以基础物管为基石,打造“城市资管”和“泛物业管理”两大产品线,构建独特竞争力。“城市资管”,完善横琴项目服务团队,继续推进和落实相关项目,开发针对入驻企业或者个人的增值服务业务,以横琴项目为基础开始建立城市资管服务体系。同时承接横琴资源,并与地区公司联动,同步开拓城市资管其他业务机会。“泛物业管理”,充分挖掘已有物业管理项目B端客户资源,跟随B端客户全国化发展扩张,将项目打造成标杆后,在当地进行复制推广。将拓展前置,通过顾问业务解决客户规划、招商等痛点,获取基础物管和配套运营管理业务机会。立足优势地区优势业务建立区域中心,聚焦资源提炼标准化业务服务体系,建立赋能体系,向周边区域复制推广。利用先进的硬件和互联网技术,以标杆项目试点的方式,开始建立大资管一体化智慧平台,包括员工管理、空间管理、以及面向用户界面的服务管理等。3.其他增值业务公司的顾问定位成为“大交易”和“大资管”的钩子业务,通过为G端、B端项目提供前期规划等咨询服务带来“大交易”和“大资管”合作机会,金融业务定位成为“大交易”和“大资管”的增值业务,目前主要为大交易的C端客户提供交易后的融资便利。