世联行(002285.CN)

世联行主业盈利颓势难止 国资股东兜底亏损业务

时间:21-04-13 09:29    来源:中国经济网

本报记者余燕明广州报道

深圳世联行(002285)集团股份有限公司(002285.SZ,以下简称“世联行”)在主营业务陷入颓势之后,它所设定的目标是“重回增长”。

2020年,珠海大横琴集团有限公司(以下简称“珠海大横琴”)取代世联地产顾问(中国)有限公司成为世联行的控股股东,实际控制人由陈劲松变更为珠海市横琴新区国资委,世联行从此拥有了国资背景。

世联行在2020年的整体业绩有所改善,其中营业收入录得了1.1%的增幅,归母净利润则有35.3%的增长。而上一年度,世联行的营业收入、归母净利润分别下滑了11.7%、80.3%。

尽管当期上市公司盈利实现增长,但这并不意味着世联行在持续经营的主业大有起色。世联行的毛利率为11.9%,相比上年同期继续下挫。2018年,世联行还维持在21.7%的毛利率水平。

据《中国经营报》记者查询了解,剔除政府补助及联营企业股权处置的出售收益等非经常性损益项目影响后,世联行的扣非归母净利润仅为2521万元,同比减少了32.6%。

其中,世联行在2020年底以2.55亿元的代价,出售了所持联营企业上海更赢信息技术有限公司(以下简称“上海更赢”)31.4%的股权,预计由此产生5100万元出售收益,占上市公司2020年度归母净利润的46%。上海更赢在2020年为世联行贡献的关联交易收入多达3.46亿元,并且已是上市公司的第二大客户。

世联行方面在书面回复中对记者表示,出售上海更赢后,公司会开放与渠道间的合作,也不排除继续与上海更赢保持合作,因此出售事项对公司整体收入不存在实质影响。

此外,珠海大横琴取得世联行的控股权后,其不仅直接对上市公司输送了资金,而且辗转通过出资设立合伙企业,接盘了世联行长期巨额亏损的长租公寓业务及资产。而如今上市公司向投资者所展示的其实是一纸大幅调整过后的财务报表。

盈利能力不见起色

2020年,世联行录得营业收入67.23亿元,比上年同期的66.5亿元微幅增加了1.1%;归母净利润为1.11亿元,比上年同期的0.82亿元增长了35.3%。

尽管上市公司整体盈利水平有所增长,但实际上,世联行主营业务的盈利能力仍旧难止颓势。

毛利率是衡量大多数企业主营业务盈利能力的核心指标。当期,世联行的毛利率为11.9%,比上年同期的12.7%继续下挫。而在2018年相对高位的毛利率水平接近21.7%。

主营业务毛利率持续下滑的背景下,世联行的归母净利润却录得增长,主要由于当期上市公司的政府补助及联营企业股权处置的出售收益等非经常性损益项目大幅增加。

期内,世联行获得的政府补助约为8407万元,比上年同期的6850万元增加了22.7%,占上市公司归母净利润的75.8%。世联行出售所持上海更赢等联营企业股权后产生的投资收益为1.06亿元,比上年同期的92万元大幅增加了114.5倍,占上市公司归母净利润的95.7%。

因此,剔除政府补助及联营企业股权处置的出售收益等非经常性损益项目影响后,世联行在2020年的扣非归母净利润将降至2521万元,比上年同期的3741万元继续减少32.6%。

2020年,世联行的净利率不足2%,平均净资产收益率约为2%,这两项盈利能力指标也均处于极低水平。

作为房地产服务机构,世联行在业务板块上所涉甚多。其中,交易服务业务板块主要是为开发商提供代理销售服务和链接新房销售渠道、经纪人和经纪公司,扩大分销、直销业务规模;交易后服务板块主要为购房者提供装修和金融服务,同时也为渠道经纪人提供垫佣服务。

另外,资产运营服务板块和资产管理服务板块主要为公寓服务业务和物业管理业务,前者聚焦于集中式长租公寓运营服务,后者聚焦于商办物业。

这四大业务板块里,交易服务业务板块对世联行的收入贡献率接近72%,主要包括代理销售业务和“互联网+”业务。2020年,上市公司已结算代理销售额约为3843亿元,确认代理销售业务收入29.95亿元,尽管均有小幅增长,但对应代理收费平均费率却继续有所下滑,已降至0.78%左右。

世联行将小额贷款、装修等业务被纳入到交易后服务板块,这些业务在2020年出现大幅萎缩。当期小额贷款业务确认收入2.43亿元,同比减少了45.2%;装修业务确认收入1.17亿元,同比减少了56%。

由于长租公寓业务的巨额投入和长期亏损,红璞公寓、世联空间等资产运营服务板块也在收缩。期内,世联行由公寓管理业务确认收入5.46亿元,同比减少了11.2%;工商资产运营业务产生的收入为2.67亿元,同比减少了5.5%。

在业务发展上,世联行已经意识到过往犯下的错误,并为之付出了代价。世联行在2017年的收入和利润达到阶段性高点之后,开始密集部署增长的第二曲线,但在“两条跑道”上失了机、错了位。

对此,世联行在致股东信当中反思,一是公司没有在主战场沿着行业变化的主方向,即在数字化上下功夫,而是在交易相关的延伸业务上投入过重;二是对长租公寓,包括红璞公寓和世联空间的市场过于乐观,对重投入影响业绩没有引起足够的重视。

“以至于新扩张业务没能点亮‘照明灯’,主要代理业务也无法撑起‘整片天’,在疫情肆虐和业绩下滑双重压力面前,上市公司都在负重前行。”世联行在致股东信里称。

长租公寓业务败北

引入珠海大横琴并成为控股股东后,世联行与这家国资股东的“蜜月期”余温未尽。

世联行董事会已审议通过向全体股东每10股派发0.55元现金红利的2020年度利润分配预案,共计分配现金股利接近1.1亿元。上市公司在2020年实现归母净利润1.11亿元,意味着其派息率高达98.8%。

2018~2019年,世联行的年度利润分配预案为向全体股东每10股派发0.21元、0.045元现金红利,对应派息率分别为10.3%、11.2%。世联行在2020年度的每股派息金额相当于过去两个年度的2.6倍、12.2倍。

实际上,世联行在2018年度的盈利水平处于相对高位水平,但其分红派息却远不及2020年度的利润分配预案。

目前,珠海大横琴持有世联行3.24亿股股份,持股比例为15.94%。按照世联行2020年度利润分配预案,珠海大横琴当期将从上市公司取得1782万元的现金股利。

2020年,珠海大横琴合计以9.44亿元的代价协议受让了世联行15.94%的股份,平均每股收购成本约为2.91元。目前,世联行在二级市场的每股价格已涨至4.75元左右,相比珠海大横琴的收购代价上涨逾六成。

作为入主世联行并成为其控股股东的附带条件,珠海大横琴还直接向上市公司提供了5亿元借款。除此之外,珠海大横琴通过出资设立合伙企业的方式,接盘了世联行的亏损业务及资产。

2020年度会计截止日,世联行宣布将出售所持深圳世联集房资产管理有限公司(以下简称“世联集房”)的全部股权,交易对价为5.3亿元。

世联集房是世联行旗下集中式长租公寓运营平台,上市公司对世联集房的出售,相当于剥离原有包租模式公寓项目,也宣告了世联行在长租公寓业务上败北。

过去几年里,世联行对长租公寓业务投入了大笔资金,却带来了长期的巨额亏损。根据上市公司披露的财务数据,世联集房在2019年净亏损3.21亿元,2020年前三季度继续亏损2.09亿元。

截至2020年三季度末,世联集房早已是资不抵债,其净资产为-10.35亿元,主要由于亏损面持续扩大所致。

从世联行接盘世联集房的是珠海横琴华琴实业投资合伙企业(有限合伙),目前已经完成交割。其中,珠海大横琴是这间合伙企业的主要出资方,出资份额为49.5%。世联行方面在书面回复里强调,出售世联集房的交易事项不存在业绩对赌或承诺回购等情形。

由于珠海大横琴的出资接盘,世联行不仅剥离了长期巨额亏损的业务及资产,还将从这笔交易里录得出售收益。

据世联行方面披露,上市公司预计确认投资收益介于6500万元~7500万元之间。值得注意的是,世联行未能在2020年度完成世联集房的转让交割,这些投资收益预计将在今年得以确认,并推高上市公司的盈利。

几乎在剥离长租公寓等亏损业务及资产的同一时间,世联行也对上市公司的资产、负债结构进行了大幅调整。

2020年底,世联行将旗下深圳市世联小额贷款有限公司(以下简称“世联小贷”)形成的近8亿元信贷资产,转让予乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“卓群创展”)。

这笔资产交易将为上市公司收回一定现金流入,同时降低负债率水平。经记者查询获悉,资产受让方卓群创展在股权穿透后由周晓华、梁兴安两名自然人共同持有,他们均曾在世联行相关企业有过长期任职。

对此,世联行方面在发回记者的书面回复中称,目前周晓华、梁兴安不在公司任职,与上市公司及其主要股东不存在关联关系。卓群创展受让信贷资产的主要资金来源为其自有资金,及其合伙人的自有资金及家庭积累、过往股权投资收益和自筹资金等,资金来源合法。

但世联行确实给予了卓群创展极为宽松的付款条件。据悉,双方约定的8.06亿元交易对价,世联行仅要求卓群创展首期支付30%的转让款,即2.42亿元,其余70%的转让款在未来三年内分3次支付。