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房地产行业-中国好资产系列报告三:拥抱核心资产,买入龙头地产!

发布时间:2017-09-15    研究机构:兴业证券

投资要点:

三四线是中期繁荣,因此房地产相关行政调控和货币政策持续收紧可能性不大,利好一二线。1-8月非核心30城市销售面积累计同比增长25.4%,较1-7月下降1.4个百分点。我们之前判断三四线销售今年有支撑,明年随着去库存目标完成销售销售面积可能有断崖式下降,如果三四线销售增速今年就大幅度下滑,最大可能是三四线库存去化快于我们预期。总体三四线去库存接近中后期,后续调控可能性不大。

昨天8月经济数据低于预期,对于房地产调控进一步收紧的预期更为大幅度降低,房地产的支柱作用或将再次凸显。8月份投资、消费、出口均步入下行通道。投资端,8月规模以上工业增加值同比6.0%,创年内新低,1-8月固定资产投资同比增7.8%,较前值下降0.5个百分点。消费端,8月社会消费品零售总额同比增10.1%,较前值10.4%下降0.3个百分点,为6个月以来最低。CPI 上行超预期,而各品类零售额增速下滑,表明内需乏力。出口端,8月出口同比增6.9%,较前值11.2%大幅下滑。历史经验表明,经济承压背景下,房地产的支柱托举作用会凸显,调控收紧可能性大幅降低,不排除边际货币或行政政策放松可能。

一二线基本面底部,三四线繁荣停止后,一二线城市面临只可能是政策缓步放松的预期。地产大周期一二线长期向上。年初以来,三四线销售贡献了房地产主要销售增速,而核心一二线30城市销售面积1-8月累计同比-35.3%,我们认为在三四线销量明年边际贡献大幅减弱,以及一二线调控基本面见底情况下,政策也基本见底,中短期一二线有望迎来回暖,金九银十或可期待。我们在此前系列深度报告反复强调,一二线城市大周期未见顶,政策是缓不是转。

国内地产龙头和新城世联行(002285)主要布局一二线城市、集中度快速提升、政策底部和基本面底部,估值便宜,坚定看好!地产龙头万科、保利、招商蛇口、金地、新城控股等主要布局核心一二线城市,今年以来,受益行业调控契机,市占率大幅提升,销售额的大幅增长为未来两年业绩奠定坚实基础。同时,世联行已布局全国近200城市,持续受益于行业集中度提升和租赁新政推进。目前龙头地产股估值仍很便宜,持续强烈推荐。对应17年PE,金地8.2倍、保利10倍、新城10倍、万科12倍、招蛇13.7倍、世联行25倍,估值安全,强烈推荐。

投资建议:这是新世界、新视野、新市场。三四线本轮去库存方式非常大程度上限制了政府和金融机构未来行为,三四线房价周期属性大幅度减弱。投资标的重点推荐世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股。

风险提示:货币政策持续大幅收紧。

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