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房屋租赁系列报告一:美日历史,中国未来!

发布时间:2017-09-24    研究机构:兴业证券

从需求端来看,中国租房市场未来需求空间巨大。核心因素就是一线和部分二线城市高企的房价,租房需求会持续增加。我们研究发现,美国、日本高企房价是其核心城市租房需求持续保持旺盛主要原因。美国、日本租赁市场繁荣的阶段,无一例外,都是房价高企阶段。在房价高企时,居民购房负担重,更多的人买不起房需要租房,且租房群体转向购房的年龄延后,租赁时间延长,租赁比率较高;而在房价高企的核心城市,居民购房负担更重,租赁需求更加旺盛,租赁比率远高于其他城市和全国平均水平。

和美国、日本对比,未来中国租房需求有比较大的空间,因为中国核心城市房价也很贵。中国核心城市当前房价收入比已经高于国际城市,根据我们系列报告1-5的结论,核心城市房价还将上涨,将有更多的人买不起房需要租房,且租房群体转向购房的时间将大大延后,租房时间变长,租赁需求将大幅增加。

对比美国全国36.3%的租房比率,日本全国35.5%的租房比率,中国目前全国租房比率仅有11.6%(链家研究院);对比美国、日本核心城市50%的租房比率,中国核心城市仅有30%左右,租赁需求增长空间巨大。

从供给端来看,房屋租赁行业供给端未来必然持续受到我国政府的大力支持,主要因素是房价高企使得购房群体和租房群体重合度降低,已经到了必须大力发展租房市场的时间节点。

我国当前对房屋租赁市场政策支持的两个方向:增加低成本土地供给和租赁金融化,正是过去三四十年促进美国房屋租赁市场供给端持续大幅增长的政策方向。因此虽然当前我们政策并不是完全明朗,对于房屋租赁行业供给端的支持力度可能还不够大,甚至可能还处于摸索阶段,但是我们要相信的是政府的信心和能力。三四线去库存就是最好的案例,我们三四线去库存直接定向货币宽松,靠棚改货币化和三四线加按揭解决了之前认为不可能去化的库存;反观美国次贷危机只能QE 买MBS,拯救的房地产市场的速度和力度简直是天壤之别。

对于美国房屋租赁兴起和大规模扩张有两个核心原因:第一,低成本土地带来的高租金收益率是租赁兴起的首要前提。由于租金相对刚性,低成本土地对于公寓运营商非常重要,美国80年代大量廉价土地和房源供应使得租金收益率极具吸引力,租赁企业涌现。第二,低成本充足的融资渠道(租赁金融化)是行业规模迅速做大的重要保障。ABS 的盛行和REITs 的推出,为租赁运营商提供了充足的低成本融资,增添强大助力。

投资建议:房屋租赁是房地产下半场重要方向之一,支持政策密集出台,行业两大痛点收益率不合理和租售不同权正在被解决。我国房屋租赁业务盈利和规模不是问题,核心是要对未来有信心,政策强力支持下房屋租赁行业成长空间广阔,重点推荐长租公寓龙头标的——世联行(002285)。

风险提示:政策推进不及预期;货币政策大幅收紧。

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