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世联行:初探自持模式,构建多样公寓运营体系

发布时间:2017-12-18    研究机构:东方证券

事件

公司于14日晚发布公告,拟通过全资子公司世联集房收购昆仑建设持有的杭州三箭装饰工程有限公司100%的股权,进而持有标的公司名下的杭州昆仑工坊项目三处不动产物业所有权,此次收购价款总额为1.98亿元,三处物业将被改造为“红璞公寓”项目。

核心观点

公司首次尝试长租公寓的自持运营模式。此次收购的物业建筑面积约1.5万平米,位于杭州西湖区,毗邻西溪湿地公园,地理位置优越,周边在售住宅4-5万元/平米。根据公告,标的项目的投资回报期为13年,内含报酬率为7%。

公司已构建起托管、包租和自持多样运营体系。重资产自持模式通常适合国有企业或开发商类的运营公司,但世联行(002285)作为上市公司亦有不俗的融资能力,自持模式前景广阔。通过转租获得租金价差的包租模式可以帮助公司快速开拓市场,这也是目前“红璞公寓”主要的运营模式。通过输出品牌、提供租赁管理服务的托管模式则对公寓公司的运营能力要求较高,是公司后期探索的方向。目前“红璞公寓”多种模式的同步推进将有利于公司在长租行业快速发展的过程中抢占更多的市场份额,坐实集中式公寓龙头地位。

自持模式能够享受物业增值红利,公司正朝EQR模式演进。自持模式与另两种模式最大的区别在于拥有物业的产权,因此除了常规的租金收入外,还能够享受到所持物业增值所带来的收益。美国的EQR正是这种模式的典型代表,持有核心城市物业,待物业升值后通过REITs实现退出并确认增值收益,后期由租金提供稳定现金流回报。

财务预测与投资建议

维持买入评级,目标价16.50元。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为0.50/0.62/0.75元。运用可比公司法,可比公司2017年PE为33X,对应目标价16.50元,维持买入评级。

风险提示

房地产市场大幅下滑。新业务拓展不力。

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