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世联行(002285)点评:剥离长租公寓业务 轻装上阵持续转型

时间:21-01-04 00:00    来源:兴业证券

投资要点

事件

12 月30 日,公司拟与全资子公司世联集房、 “华燕智辉”签署《关于转让深圳世联集房资产管理有限公司股权之股权转让协议》,拟向华燕智辉转让其持有的完成资产重组后世联集房100%的股权及对应权益,转让价格5.3 亿元。

上述《股权转让协议》签署日起七个工作日内,公司拟与世联集房就世联集房控制下的43 家子公司签署若干份《股权转让协议》,公司将以合计人民币2.2亿元的对价受让43 家子公司的相关股权。

公司控股股东大横琴的全资子公司“大横琴创新”拟与“华燕智辉”及其他有限合伙人共同设立珠海横琴华琴实业投资合伙企业(“华琴实业”),作为承接华燕智辉在《股权转让协议》项下全部权利、义务的主体。其中,大横琴创新认缴前述主体49.5%的出资份额。

点评:

公司拟以5.3 亿元转让世联集房,剥离长租公寓业务:

(1)本次交易方案剥离长租公寓亏损业务。按照方案,世联行(002285)拟向“华燕智辉”转让其持有的完成资产重组后世联集房100%的股权及对应的所有权益,目标权益的转让价格5.3 亿元。交易标的“完成资产重组后的世联集房100%股权”主要是公司原有包租模式公寓项目,交易对手方“华燕智辉”经营范围为实业投资,注册资本200 万元。

(2)控股股东大横琴集团的全资子公司“大横琴创新”将与“华燕智辉”设立子公司“华琴实业”,作为承接本次股权转让权利、义务的主体,其中“大横琴创新”持有49.5%的股份,并且“大横琴创新”作为优先级有限合伙人,“华燕智辉”作为普通合伙人,其他有限合伙人作为劣后级有限合伙人。

(3) 本次“华联智辉”将受让世联集房资产重组后持有运营的114 个项目(不包含协议拟剥离世联集房的43 家公司)。世联行将与世联集房签订 “43 家子公司股权转让协议”,以2.2 亿元的对价受让世联集房控制下43 家子公司的相关股权。

剥离长租公寓亏损业务,收回资金,公司持续发展能力和盈利能力将全面提升。

过去几年长租公寓业务亏损拖累公司业绩,此次剥离将大幅改善盈利。世联集房2019 年度、2020 年1-9 月经审计净利润为-3.2 亿元、-2.1 亿元。经测算,本次交易将对公司当期合并净利润产生的影响金额约为6,500-7,500 万元(体现为明年的投资收益,未考虑相关的税赋影响,具体以履约当年财务报告为准)。

此外,本次剥离将收回资金,有助于公司改善现金流、降低负债率,全面提升公司的持续发展能力和盈利能力。

轻装上阵,持续转型,基本面实现困境反转。公司通过本次交易剥离公司原有包租模式公寓项目,保留轻资产托管运营服务的公寓项目。此前,公司12 月9日公告剥离8 亿小贷资产。从公司一系列行为可以看出,公司不断卸下包袱,持续转型,轻装上阵,重新聚焦轻资产专业服务能力,公司基本面将实现困境反转。

投资建议:公司剥离长租公寓业务,轻装上阵持续转型,基本面实现困境反转。

公司“大交易+大资管”主业定位清晰,背靠大横琴集团资源,“国有平台+上市平台”优势明显。由于剥离亏损业务并产生投资收益,我们上调公司2021 盈利预测,预计20-21 年EPS 分别为0.05 元、0.23 元,按照12 月30 日收盘价计算,PE 分别为94 倍、21 倍,维持“买入”评级。